Luego de haber leído “listo para comprar?” y “buscando la casa de tus sueños”, te encuentras en preparado para la tercera fase de la guía para comprar casa en Orlando. Si aún no has leído las fases anteriores, te sugerimos que lo hagas antes de empezar con esta tercera fase “comprando la casa de tus sueños”.

En esta fase partimos del punto en que quedamos en la fase anterior. Partimos de la base de que has hecho una oferta competitiva y que ésta ha sido aprobada por el vendedor.

Depósito de garantía o de buena fe

El depósito de garantía o de buena fe lo entregarás a tu agente de bienes raíces una vez que la oferta es aprobada. Tu agente lo depositará en una cuenta de “depósito de garantía” como muestra de tu buena fe, interés y respeto por el vendedor mostrando que la oferta es seria. Si todo se lleva a cabo de la mejor forma y se logra cerrar la venta, el depósito se deducirá del pago inicial que harás. Ahora, si el vendedor decide salirse de la negociación por cualquier motivo, el dinero del depósito te será devuelto.

En realidad no estás obligado a realizar un depósito de garantía, la pregunta es si el vendedor de la casa aceptaría una oferta que no incluya depósito. Muy probablemente no la aceptará.

Si nos ponemos en la posición del vendedor de la casa, entenderemos que es normal que no acepte una oferta sin depósito. Si deseas vender tu casa en Orlando y recibes una oferta que no incluye depósito, estás arriesgándote a que el posible comprador no esté realmente interesado y en cualquier momento retire su oferta. En este caso, como vendedor asumirás gastos financieros, ya que si aún estás pagando la casa, son más pagos de mortgages, pagos de seguros y de impuestos de la propiedad.

Bien, ahora la pregunta es cuánto debemos dar de depósito de garantía? En general, gran parte de los compradores suelen dar entre 1%-2% del precio de compra como depósito de garantía, pero finalmente será tu agente de bienes raíces quien te recomiende el monto específico dependiendo de la demanda y del mercado como tal.

Hay algunos casos específicos donde puedes perder tu depósito de garantía. Supongamos que deseas comprar la casa de tus sueños pero para esto debes vender primero tu casa. El dueño de la casa de tus sueños acepta la oferta que has hecho y enseguida haces el respectivo depósito y pones tu casa en venta. Por cualquier motivo no pudiste vender tu casa y se llegó la fecha para hacer el cierre de la casa de tus sueños. No tendrás dinero para el pago inicial, ya que necesitas vender tu casa para comprar la de tus sueños. En este escenario, al retirarte del negocio, es muy posible que pierdas el depósito de garantía.

Haz una inspección a la casa

Una inspección será necesaria para que conozcas las condiciones en que se encuentra la casa que estás comprando. Un inspector calificado se encargará de inspeccionar toda la casa, incluyendo tubería, sistema eléctrico, aire acondicionado, calentador, techo, y cualquier otro aspecto que pueda afectar el valor de la propiedad.

Una vez realizada la inspección, recibirás un reporte escrito por parte del inspector, donde detalle las condiciones en que se encuentra la casa. Se detallarán recomendaciones de reparaciones, mantenimientos o de cualquier tipo de ajustes que deban realizarse, para que luego decidas cómo proceder en relación a la oferta.

Dependiendo de qué tan costoso sean las reparaciones y de la gravedad de las contingencias que encuentre el inspector, puedes decidir seguir con la compra, renegociar el precio de compra, solicitar al vendedor que haga los ajustes necesarios o cancelar el contrato. En caso que el vendedor haga los arreglos necesarios, es necesario realizar una reinspección para garantizar que todas las contingencias acordadas han sido resueltas.

Una inspección no se debe confundir con una tasación. Si bien ambas son parte del proceso de compra-venta de una propiedad, una inspección busca conocer el estado de la propiedad, mientras que la tasación se enfoca en determinar el valor de la propiedad.

Tasación de la casa (Appraisal)

La tasación de la casa, como se mencionó previamente, es la inspección realizada por un profesional para determinar el valor de una propiedad, y que es realizada mediante la comparación de casas recientemente vendidas en la misma zona de dicha propiedad. La tasación o avalúo se basa en métodos establecidos siguiendo los procedimientos del USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practices).

Si vas a comprar casa a través de un préstamo hipotecario, el prestamista te exigirá realizar una tasación, ya que de esta manera se protegen de prestar más dinero del que vale la propiedad. Tu prestamista te prestará como máximo el valor arrojado en la tasación.

El prestamista, como mencionamos, te exigirá una tasación, pero serás tú como prestatario quien pague dicha tasación. Es importante que antes de hacer una oferta tengas la certeza de que esa es la casa que deseas comprar, ya que el dinero que gastarás en la tasación no es reembolsable.

La tasación es realizada por un profesional externo que no tiene ningún tipo de relación con el comprador, vendedor o prestamista, de tal manera que todas las partes pueden sentirse seguras, ya que este será imparcial y no será influenciado por ninguna de las partes.

En relación al costo de la tasación, podríamos decir que hay un rango entre $200 y $600 que varían dependiendo de diversos factores como el tamaño, ubicación, tipo de casa y otros factores que afectan la cantidad de tiempo y esfuerzo requerido para realizar el trabajo de tasación.

Compañía de títulos

Las compañías de títulos también juegan un papel importante dentro del proceso de compra-venta de una propiedad. La compañía de títulos será la encargada de verificar que el título de la propiedad que se entregue al comprador sea legítimo. Asegurándose además de que el vendedor tenga los derechos para vender dicha propiedad.

Se han presentado muchos casos donde una propiedad pertenece a varios dueños, ya sea debido a un testamento o cualquier otro motivo, y que uno de ellos vende la propiedad sin autorización de los demás, lo cual traerá consecuencias legales que pueden afectar al comprador de la casa en determinado momento. Las compañías de títulos, a través de un seguro de título, protegen a los prestamistas y propietarios en caso de que alguien haga un reclamo sobre esta en el futuro.

En la mayoría de los casos la compañía de títulos es la encargada de llevar a cabo el cierre y de mantener cuentas en custodia. Aún así, en ocasiones, aunque muy pocas, las compañías que se encargan del título y del seguro del título son diferentes.

Normalmente la gente confunde el título con la escritura. La escritura es un documento legal que se utiliza para transferir una propiedad entre propietarios. Cuando se hace el cierre, la escritura es firmada y atestiguada antes de ser entregada al nuevo propietario. En la escritura encontrarás una descripción exacta de la propiedad y lo que se transfiere.

Por otro lado, un título es un documento que dice eres el dueño de la propiedad. Normalmente en los títulos se firman documentos relacionados con la hipoteca.

Una compañía de títulos se encargará de hacer una búsqueda de títulos para identificar posibles obstáculos para que se haga una transferencia limpia. Se investiga si otras personas son también dueñas de la propiedad o tienen derechos sobre la misma. Además de lo anterior, la compañía de títulos se encarga de identificar posibles problemas como:

• Hipotecas pendientes por pagar.
• Algún tipo de gravámenes existentes.
• Cuotas de HOA pendientes por pagar.
• Impuestos pendientes por pagar.
• Problemas de arrendamiento.
• Servidumbres. Esto hace referencia a acuerdos realizados por el dueño para dar permisos a terceras personas para usar su terreno con propósitos específicos. Por ejemplo, un permiso para que estacionen vehículos en su propiedad.

En cuanto a los seguros de títulos, existen dos tipos, el del prestamista y el del propietario. Cuando realizas la compra de una casa a través de un prestamista, se te exigirá un seguro de título de prestamista que deberás pagar (en ocasiones lo paga el vendedor). El seguro de título de propietario es opcional, aunque te ayudará a proteger tu inversión en propiedades en Orlando o cualquier otra ciudad.

Día del cierre

El día de cierre es el último paso del proceso de compra-venta de una propiedad, y normalmente se da entre la cuarta y sexta semana luego de firmar el contrato de compra-venta, aunque en ocasiones puede llevar menos o más tiempo. Una vez todas las partes hayan firmado los documentos requeridos, recibirás las llaves de la propiedad, te tomarás las fotos para el recuerdo y serás legalmente el dueño de la propiedad.

Bien, ahora la pregunta que estás esperando acerca del día del cierre. Cuánto te corresponde pagar en relación al cierre? En promedio, el comprador paga en el cierre aproximadamente entre el 3% y 4% del precio de compra de la casa. Este porcentaje incluye costos de abogados, inspección, seguros de propiedad, informes de créditos, entre otros. Algunos de los gastos, como la inspección, deberán ser pagados antes del día del cierre.

Su prestamista deberá enviarle información relacionada con el cierre al menos 3 días antes de la fecha de cierre. Este documento conocido como divulgación de cierre (en inglés closing disclosure), detalla todos los términos de tu préstamo, así como los costos que deberás asumir el día del cierre.

Es importante que revises este documento con mucho detalle y que lo compares con la estimación inicial que te hicieron. Si notas algún cambio considerable, pregunta a tu prestamista a que se debe ese nuevo valor.

Seguros para tu casa

Si estás comprando tu casa en efectivo, no estás obligado a coger ningún tipo de seguro. En caso de necesitar un préstamo para comprar tu casa, tu prestamista te exigirá algún tipo de seguro para tu casa.

El seguro de vivienda es una prenda de garantía para el prestamista, ya que protege su inversión. Si en determinado momento la propiedad llegara a tener daños o se destruye por un incendio, tornado o cualquier evento, este seguro permitirá reparar o reconstruir tu propiedad.

Una pregunta que nos hacen con mucha frecuencia es qué tipo de póliza de seguro necesito? Existen muchos tipos de pólizas de seguro, ahora, las más deseadas son aquellas que cubren principalmente:

• Reparación o reconstrucción de tu casa al igual otras estructuras como garajes separados.
• Reemplazar tus pertenencias si han sido dañadas o destruidas por una pérdida cubierta.
• Alojamiento mientras se repara o reconstruye tu casa.
• Facturas médicas relacionadas hasta cierto monto determinado en la póliza.

Con esto finalizamos la tercera fase de tu proceso de compra de casa, te invitamos a que continúes leyendo el siguiente paso de nuestra guía “Mudándote a la casa de tus sueños”.

Si esta guía ha sido de utilidad para ti y crees que puede ayudar a otras personas en su proceso de comprar casa en Orlando, te invitamos a compartirla en tus redes sociales.